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Real Estate Investment Trusts

REITs 소개

케이리츠투자운용은
부동산 투자의 새로운 장을 열어갑니다.

About REITs
리츠

리츠는 부동산의 유동성을 증대시키고 일반 투자자의 부동산 투자기회를 확대하여 부동산 시장의 투명성을 높여주고 있습니다.



리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)란?

다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 실물 부동산, 개발사업, 유가증권 등에 투자하여 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 주식회사 형태의 부동산 간접투자상품으로 부동산투자회사로 불립니다.
리츠는 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화 추진 및 부동산 관련 자본시장의 성장을 목적으로 도입되었습니다. 외환위기 이후 2000년대 초반 우리나라에 도입된 리츠는 현재 부동산 시장의 안정화, 금융 및 기업구조조정 지원 등의 역할을 수행하면서 부동산 펀드와 함께 부동산간접투자기구의 중요한 수단 중 하나로 발전하고 있습니다.
아울러 리츠는 일반 투자자에게도 간접적인 부동산 투자기회를 제공함으로써, 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 크게 이바지하고 있습니다.

리츠의 종류

리츠의 종류 테이블
구분 형태 투자대상 내용
위탁관리 리츠 명목회사 일반부동산 자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠
기업구조조정(CR리츠) 명목회사 기업구조조정용부동산 기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고 자산관리는 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠
개발전문리츠 명목회사
or
실체회사
개발가능부동산 부동산 개발사업에 투자하고 자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 직접 또는 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠 (개발전문리츠는 주로 실체형의 개발전문자기관리리츠로 또는 명목회사형의 개발전문위탁관리 리츠로 설립됨)
자기관리 리츠 실체회사 일반부동산 자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 자체 자산운용 전문인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠



자산관리회사(AMC : Asset Management Company)란?

부동산투자회사법에 의한 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 개발전문리츠 등을 운영하는 회사로 리츠 자산을 수탁받아 운용하는 회사입니다. 투자 대상 선정부터 리츠 설립 및 영업인가, 자금 조달, 부동산 매입·관리·처분, 청산 등 일련의 과정을 명목회사 형태인 리츠를 대신하여 담당하는 회사입니다.

FUNCTIONAL FLOWCHART
업무흐름도

  • 투자물건(Sourcing)
  • 타당성분석/매입전략 수립 (Risk & Return)
  • 임대료 적정성, 가능 임차인 추정, Upside Potential = 시장조사 / 시장 요구수익률, 창입금리 = 재무구조
  • MOU 체결 - 정밀실사 진행 (법률, 재무, 물리실사 등)
  • 투자심사위원회 - YES
  • 협상 및 계약서 협의 (Rist Hedge)
  • 인허가 (법인설립, 영업인가)
  • 매입완료 (자산관리)
  • 일정기간 운용 후 매각 및 청산



REITs SITUATION
리츠 현황

국내 리츠 현황(연도별 리츠 현황)

2001년 리츠 제도 도입 이후 외형적 성장세는 지속되어 2017년 6월 기준 총 181개 리츠가 27.5조원 규모의 자산을 운용 중입니다.


(단위 : 개, 억원)

  • 2004년 - 1.4
  • 2005년 - 1.7
  • 2006년 - 3.3
  • 2007년 - 5.0
  • 2008년 - 4.9
  • 2009년 - 7.0
  • 2010년 - 7.6
  • 2011년 - 8.2
  • 2012년 - 9.5
  • 2013년 - 11.8
  • 2014년 7월 - 12.4



리츠 투자유형별 현황

투자대상은 오피스와 주택이 전체의 80% 이상을 차지하고 있으며 호텔, 리테일, 물류시설 등 다양한 부동산에 투자하고 있습니다.


(2017. 03. 31)

리츠 투자유형별 현황 테이블
투자유형 오피스 호텔 리테일 물류 주택 기타
리츠수 42 8 21 13 83 2 169
자산규모(억원) 95,127 5,464 30,838 7,003 131,250 2,500 272,182
자산비율(%) 34.9 2 11.3 2.6 48.2 0.9 100.0
평균수익률(%) 5.7 5.8 6.8 6.3 1.3 11.1 3.8

출처 : 리츠협회




리츠 연도별 수익률 현황

리츠의 평균 수익률은 부동산 매각차익을 제외하고 연 6~8% 이상의 배당수익률을 시현하고 있습니다.


리츠 연도별 수익률 현황 테이블
구분 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
기업구조조정리츠 8.4 12.2 12.1 49 40.3 10 10.4 9.9 9.4 16.2 9.4 10.1 7
위탁관리리츠 0 - 10.1 7.4 6.3 7.2 6.4 6.4 4.9 4.2 4.6 7.3 5.8
리츠 평균수익률 8.4 12.2 11.9 40.4 28 26.1 8.6 8.3 7.1 9.2 6.2 8.1 6
회사채 (AA-) 4.73 4.68 5.17 5.7 7.02 5.81 4.66 4.41 3.77 3.19 2.98 2.08 1.89
회사채 (BBB-) 9.16 8.71 8.19 8.4 9.86 11.8 10.7 10.4 9.34 8.84 8.71 8 7.93

출처 : 리츠협회, 한국은행(회사채 금리)



해외리츠 현황(주요국가별 리츠 시장 현황)

EPRA Survey에 따르면 리츠는 전 세계 36개 이상의 국가에서 도입하고 있으며 아시아에서는 한국 외에도 일본, 싱가폴, 홍콩 등에서 리츠를 운영하고 있습니다.


(2016.07.29)

해외리츠 현황 테이블
구분(구입년도) 한국(2001) 미국(1960) 캐나다 영국 호주 일본 싱가폴 홍콩
상장리츠(수) 3
(156*)
220 46 36 61 56 44 13
시가총액 (백만유로, 10억원) 113
(9,290*)
986,770 41,180 56,585 106,458 102,695 51,236 28,828
Global REIT index 비중 0 65.19% 2.95% 4.58% 7.47% 7.43% 1.68% 1.58%

* 비상장 리츠포함(각각 리츠 수, 순자산 총액) / 출처 : EPRA, 리츠협회




미국의 리츠

특히 미국은 1960년 미국의 내국세법에 의해 리츠가 도입된 이래 성장을 거듭하여 2017년 현재 200여개의 리츠가 뉴욕거래소 등에 상장되어 거래되고 있으며 office, industrial, health care 등 다양한 부동산 등에 투자를 하고 있습니다. 또한 과거 20년간 평균 10% 내외의 높은 수익률을 시현하고 있습니다.


업무시설(22%), 물류시설(16%), 의료시설(11%), 주거시설(11%), 상업시설(11%) 업무시설(22%), 물류시설(16%), 의료시설(11%), 주거시설(11%), 상업시설(11%)

출처 : NAREIT REITWatch


Why REITs?
리츠 특성

리츠는 세제상의 혜택은 물론 수익성, 안정성, 투자기회 확대 측면에서 많은 장점을 지닌 부동산 간접투자 상품입니다.



  • WHY REITs?
  • 수익성 - 중·대형 부동산 투자 기회 부동산투자 조세감면 혜택
  • 안전성 - 체계적인 리스크 체크 가능 분산투자 부동산가치 상승을 통한 추가 수익 계상 공인 된 부동산 전문회사(AMC)에 의한 자산 운용
  • 유동성(환금성) - 상장 및 등록 용이 주식 시장에서 거래


부동산 간접투자기구 비교

리츠 자산관리회사인 AMC는 위탁관리형 리츠 외에도 개발사업에서 주로 활용되는 PFV를 설립·운용 할 수 있습니다.



국내 리츠 현황 테이블
구분 리츠(위탁관리형) PFV(프로젝트금융투자회사) 부동산펀드(REF)
근거법률 부동산투자회사법 법인세법 자본시장 및 금융투자업에 관한 법률
주무관청 국토교통부 국세청 금융위원회
투자형태 주식회사/Paper Company 주식회사/Paper Company 신탁형/회사형
자본금 최저자본금 50억 최저자본금 50억 해당없음/최저순자산액 10억원
운영의 위탁 자산관리회사(국토부 인가) 자산관리회사(PFV 출자회사 등) 자산운용회사(금융위 인가)
투자대상 부동산이 자산의 70% 이상(대출불가) 대규모 설비투자/부동산 PF 대출 제한없음(단, 회사형은 부동산이 자산의 70%미만)
부동산 PF 대출
개발사업 총 자산의 30% 이하
(개발전문리츠인 경우 100%가능)
제한없음 제한없음
취·등록세 30% 감면(2014.12월 말 종료) 50% 감면(2014.12월 말 종료) 30% 감면(2014.12월 말 종료)
법인세 배당가능액 90% 이상 배당시 배당소득공제 배당가능액 90% 이상 배당시 배당소득공제
(이익준비금은 과세)
신탁형은 법인세 부과 대상이 아니며, 회사형은 90% 이상 배당시 배당소득공제

STRUCTURE OF REITs
리츠의 구조

리츠는 투자자로부터 모은 자금을 투자하고 이를 통해 발생하는 수익을 투자자에게 배분하는 부동산 투자상품(투자펀드) 입니다.


  • 투자자 (기관투자자, 개인투자자)
  • 부동산투자회사(위탁관리형 리츠)
  • 투자자(토지/건물 매입, 매매 대금)
  • 임차인(수분양자)(시설임대/분양, 임대료/분양대금)
  • 업무위탁
  • 자산보관 - K·REITs & Partners (자산관리회사) - 사무수탁
  • 이사회 및 주주총회 - 리츠는 상법상의 주식회사로서 이사회 및 주총에서 중요한 의사결정을 수행
  • 투명성 확보 - 리츠의 자산(현금,부동산 등)은 신탁회사 혹은 금융기관에 보관
  • 위탁 방법 - 위탁관리리츠는 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에, 주식발행업무 및 일반사무는 사무수탁회사에 위탁

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